不缺钱的深圳控股正引入战投 要在业务上形成协同

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经济观察网 记者 陈博 2017年5月通过全资附属公司出资55亿元收购恒大地产1.76%股权，成为其战略投资者的深圳控股有限公司（00604.HK，以下简称 深圳控股 ），2018年也开启引入战略投资者的通道。

3月29日公布的2018年度业绩报告中，深圳控股全面启动轻资产运营业务的混合所有制改革工作，在整合智慧园区运营、商业运营、代建业务以及物业管理等轻资产运营业务的基础上，分别设立了四家轻资产运营管理公司，制定包含引入战略投资者和经营者员工持股的混改方案。

我们进行混改的业务都是与主营业务紧密相关的，总体方案架构已经在去年获得深圳国资委的立项审批，混改班子的组建也已经完成。 深圳控股执行董事、总裁黄伟在业绩会现场表示，战略投资者目前仍在洽谈中，会经过市场的挂牌最终确定。

与大部分民营房企基于巨大资金压力引入战投相反，作为深圳市国资委旗下最大的上市房企，深圳控股2018年的融资成本年息为4.8%，净负债率(包含所有带息负债)约54.2%，财务状况比较稳健。

如果只是纯粹的财务投资者，我们并不欢迎，我们不缺钱。 深圳控股副总裁董方告诉经济观察网，深圳控股限定了一些条件，对于战略投资者的定位是希望接下来能在业务层面上形成协同、互补关系，比如科技类企业是其考虑的一个因素。 我们缺少的部分战略投资者要帮我们补上，要么能给我们带来资源，要么让我们有所创新，否则我们不需要。

事实上，扮演恒大地产战略投资者的角色逾一年，伴随着恒大地产达成2017年净利润不少于243亿元并向全体股东派发约284亿元分红的承诺，深圳控股获得的约5亿元红利已经于去年下半年入账。

但与此同时，2018年，这笔股权公允价值变动产生了约8.49亿港元的非现金损失，这也是深圳控股去年盈利水平下降明显的主要原因。

年报数据显示，2018年深圳控股权益股东应占溢利约34.15亿港元，较2017年下降31.0%；如果剔除深圳控股所属投资物业的公允价值变动和金融资产公允价值变动的净影响，核心盈利约31.48亿港元，同比下降21.5%。

深圳控股副总裁刘崇向经济观察网表示，一方面是因为非现金损失的影响，另一方面是2017年，深圳控股集中出售了5个三四线城市项目获得33亿港元的一次性盈利而存在较高基数。 但实际上，我们的核心利润和销售额都是大幅上升的。

如果进一步剔除一次性处置三四线项目的收益，去年深圳控股的核心盈利将变成同比上涨359.6%。从销售额来看，2018年深圳控股实现合同销售额约164.5亿元，相比上一年增长43.1%。

去年8月，深圳控股曾经将全年合同销售目标由原来的150亿元提高至200亿元。当时管理层给出的解释是，下半年两个重点项目深业中城和泰富广场总货值介于210亿-220亿元之间，深圳控股将去化率由原计划的三分之一调高到60%左右。

若以提高后的目标作为比照，深圳控股仅完成了82.3%。 市场环境突变超乎预估，深业中城公寓、写字楼和泰富广场项目在10月下旬推出时遭遇市场低迷期，为楼盘销售带来极大的挑战。 这是深圳控股在年报中给出的原因。

董方对经济观察网进一步解释，去年年中提高目标主要是基于当时的市场形势，但深圳 731新政 的限售政策确实非常严厉。 我们去年年底推出的最主要产品就是深业中城的公寓，正好处于限售范围内。其实去年年中市场客户对深业中城的反响特别强烈，购买欲望也很强，但新政出炉之后对市场影响很大，客户转为观望态势，对我们产品去化的打击非常大。

实际上，深业中城和泰富广场去年的去化率仅达到20%-30%，距离预期相差很远。为了突破，去年深圳控股采取了大宗交易的方式，

深业中城、泰富广场、观澜玫瑰苑、博丰大厦四个项目实现大宗交易总计约87.3亿元，占销售总额约 53%。

这里面有市场低迷的因素。 深圳控股董事会主席吕华说，今年是否继续采取大宗交易的形式取决于市场，如果市场散售情况比较好，还是会倾向于散售，特别是公寓产品；如果市场不好，则会把握大宗交易机会。

按照计划，2019年深圳控股的可售货量约362亿元，全年合同销售目标定为180亿元，同比增长10%。只要完成可售货值的50%左右，深圳控股即可实现既定目标。

董方将这一目标定位为 谨慎稳健 ，他称，去年10月份深圳控股货值重点所在的深圳市场进入低迷状态，至少目前不是特别乐观；而且深圳的限售限价等政策直至现在还没有实质性回暖，仅有一个小力度的放松；加上去年下半年以来，经济状况依然不太乐观。 在这样的市场情况下，50%是一个适度且符合实际情况的去化率。